Форма соглашения и бланк договора, скачать

[wpmfc_cab_ss]Земельный участок — порядок переуступки прав аренды:

Для того чтобы ускорить процесс получения права на пользование участком, используют так называемую переуступку права аренды, которая ранее именовалась цессией. Эта процедура отличается более сжатыми сроками, но, как и любая юридически оформляемая процедура, имеет некоторые особенности при оформлении.

Во избежание ошибок нужно разобраться в главных вопросах.

[/wpmfc_cab_ss]

Некоторые особенности передачи арендных прав третьим лицам

Обычно проводятся аукционы по передаче государственных земель в аренду, и выигравший в аукционе гражданин, может передать свое право заключения арендного договора другому лицу. Обычно сделка проходит с использованием рыночных отношений, то есть за большую плату оформляется переуступка прав.

Однако, если аукцион признан недействительным по разным причинам, то победителя нет, и участник аукциона может оформить договор аренды, но переступить свои права в этом случае он не имеет права.

Форма соглашения и бланк договора, скачать

Обязательные реквизиты:

  • Паспортные данные обеих сторон в сделке, их место постоянной или временной регистрации.
  • Юридический адрес предмета сделки, номер кадастрового паспорта, общая площадь надела.
  • Описание порядка передачи прав и возникших обязательств по новой сделке.
  • Если есть задолженность по уплате аренды старым пользователем, то описание способа ее погашения и полная сумма долга. Она учитывается при оплате аренды новым правообладателем.
  • Основания возникновения прав на аренду у прежнего владельца: арендный договор, кадастровые и прочие документы, подтверждения оплаты аренды.
  • Справка из реестра прав об отсутствии ограничений: земля не заложена, не находится в судебном споре.
  • Условия и размер оплаты арендной земли. Оплату можно разграничить: можно внести одноразовый платеж, а можно оплачивать ежемесячно или ежеквартально, по соглашению сторон по сделке.
  • Можно наделить нового арендатора и дополнительными обязанностями, например, оплачивать расходы по улучшению качества земли и другие обязательства.
  • Дата составления соглашения и подписи обеих сторон.

Соглашение позволяет только пользоваться земельным наделом, но право распоряжения остается у его настоящего владельца. Но передать можно только те права на землю, которые присутствовали у арендатора, невозможно передать то, чего нет в природе.

Форма соглашения о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка

Прекращение права аренды

Прекращение права аренды земельного участка возможно в следующих случаях:

  • по окончанию срока аренды;
  • по соглашению сторон до наступления этого срока;
  • по инициативе одной из сторон;
  • нарушения условий договора;
  • ненадлежащего использования земли арендатором;
  • действий арендатора, ведущих к ухудшению земли;
  • непригодности земельного участка для использования.

Земельным Кодексом предусмотрено 2 вида арендных отношений

  • Аренда участка под сельскохозяйственные работы.
  • Под индивидуальное жилищное строительство.

Первый вид чаще всего характерен для физических лиц: землю приобретают в инвестиционных целях, и вместо того, чтобы продать ее в будущем, сдают в аренду и получают прибыль.

Арендный договор земли под строительство обычно заключают с государственными органами власти под ведение строительства жилых строений, для организации дачных или гаражных товариществ.

Арендный договор заключают на определенный срок от 1 до более лет, и если он превышает годовой срок, то его регистрируют в соответствующих государственных организациях.

Нюансы оформления

Особенности переуступки состоят в следующем:

  1. Оформление возможно только в письменном виде.
  2. Желательно наличие нотариально заверенного согласия второго супруга (физическим лицам) или протокола решения о совершении такой сделки (юридическим лицам). Эти документы обезопасят вас от возможности оспаривания такой сделки и обязательно понадобятся, если сделка будет признана крупной.
  3. Необходима обязательная гос. регистрация.
  4. Составление писем об отсутствии финансовых претензий.

Основания для перехода права собственности на земельный участок

Получение права аренды (переуступка) требует от претендентов участия в торгах, за исключением участия лиц, которые могут претендовать на получение ЗУ без обозначенного участия. К ним относятся:

  1. инвалиды;
  2. семьи с детьми инвалидами;
  3. многодетные семьи;
  4. иные категории граждан, внесённые в региональные перечни льготников.

Передача права собственности допустима только после предварительного оформления титульного владения наделом и использования его по назначению в течение трёх лет с момента оформления договора аренды и, конечно, после прохождения регистрации перехода права собственности на земельный участок.

Для переоформления в собственность потребуются правовые основания, регламентирующие добровольность процедуры с обеих сторон:

  1. изъявление воли правообладателя аренды.
  2. Разрешение законного собственника (как его найти или узнать?), интересы которого представляет местная администрация.
  3. Процедура перехода прав на ЗУ регламентирована нормативами федерального и местного законодательства, но в целом имеет унифицированную структуру.

И наконец мы переходим к основному вопросу: как перевести арендованный земельный участок в собственность?

Правовой статус арендодателя

Если арендатор земли принял решение передать принадлежащие ему права другому лицу, то за арендодателем сохраняется его правовой статус, присвоенный при подписании первого договора.

[wpmfc_cab_sw]Необходимые документы:

Все новые арендные соглашения оформляются только в письменном виде, и ели они имеют долгосрочный характер, подлежат обязательной регистрации.

К самому договору следует приложить следующий комплект документации:

  • если участники простые граждане, общегражданские паспорта, для компаний и организаций потребуются выписки из реестра юрлиц и подтверждение о постановке на налоговый учет (свидетельство);

[/wpmfc_cab_sw]

Арендодатель в соответствии с законодательством может не заключать соглашение со вторым арендатором, если это вступает в противоречие с его правами или интересами.

Арендодатель, если иное не регламентируется законом, обладает правом прекращения его действия до срока истечения, более того он может увеличить размер арендных выплат.

При желании он может отдать принадлежащие права третьему лицу, но при этом подписывается новый договор.

Регистрация

[wpmfc_cab_ss]Заключение:

Оформление переуступки прав устанавливается отдельным договором, к которому прилагается вся имеющаяся документация по аренде земель. Документ составляется одним из удобных способов, с обязательной регистрацией Росреестром.

[/wpmfc_cab_ss]

Государственная регистрация потребуется, если переход прав аренды от одного лица к другому происходит на срок более одного года.

Она осуществляется только при уплате государственной пошлины (статья 25.3 НК РФ).

Её размер равен:

  • для физического лица – 2000 руб.;
  • для юридического лица – 22000 руб.

Предусматривается ряд важных моментов, которые требуется учитывать при регистрации договора:

  • право аренды передается двумя путями – переуступка или с использованием соглашения субаренды;
  • чтобы оформить договор переуступки не потребуется согласие арендодателя (с условием, что предыдущий договор заключается на срок не более пяти лет), если этого пункта нет в соглашении;
  • обязанностью сторон договора переуступки является уведомление владельца надела о том, что ответственное лицо было сменено;
  • пакет документов, который потребуется для регистрации, зависит от правового статуса каждой стороны.

Законодательная база

Казалось бы, все отношения определены, заключен договор аренды, но арендатора что-то не устраивает, и он не может в полной мере реализовать свои законные права от аренды.

Любые земельные отношения регламентируются ЗК РФ, а статьей 22 определены права и обязанности арендатора на срок действия договорных отношений, арендатор имеет право:

  1. Передать свои права, определенные арендным договором, третьему лицу, в том числе для:
    • для исполнения залоговых обязательств;
    • обеспечительного взноса в уставной капитал хозяйствующих субъектов;
    • в виде пая, предусмотренного для участия в строительном кооперативе;
    • для оформления субарендного договора на часть арендованной земли;

Все эти действия с землей арендатор вправе проводить без получения согласия собственника земли, но в пределах срока договора. Новый арендный договор с владельцем участка не заключается, но все права и обязанности перекладываются на нового владельца, за исключением передачи земли как залогового имущества.

  • Важным условием для заключения арендного договора считается установленная арендная плата – ст. 65 ЗК РФ. В ней даны определения о сроках внесения, ее размерах. Все эти показатели отображают в договоре. Если арендуется земля у государства, то условия предоставления участков в аренду, сроки и размер ставки определяются местной властью.
  • Также права и обязанности арендатора закреплены в Гражданском Законодательстве, в ст. 615 пункте 2: у арендатора есть право распоряжения землей по своему усмотрению, но в рамках заключенного с арендодателем договора.
  • ПЕРЕДАЧА В ЗАЛОГ ПРАВ СУБАРЕНДЫ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК

    Е.И. ЕФИМОВА
    Е.И. Ефимова, кандидат юридических наук, ассистент кафедры экологического и земельного права юридического факультета МГУ им. М.В. Ломоносова.
    Со дня вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации возникает множество вопросов, связанных с практикой его применения. Например, вопрос передачи в залог прав субаренды на земельный участок практически не урегулирован в действующем законодательстве и нуждается на сегодняшний день в дополнительном изучении и разработке.
    В 2002 году Общество с ограниченной ответственностью “Холдинг “МАКСТРОН” обратилось к одному из известных коммерческих банков Москвы с заявкой о получении кредита. В качестве обеспечения будущих кредитных обязательств обществом было предложено в залог здание, расположенное на земельном участке в Московской области, находящемся у общества на правах субаренды.
    При рассмотрении кредитной заявки юридическим отделом банка было дано отрицательное заключение на том основании, что в соответствии со статьей 335 Гражданского кодекса РФ для передачи в залог прав субаренды на земельный участок требуется согласие собственника земельного участка. Земельный кодекс РФ в юридическом заключении не упоминался.
    Предыстория земельно – правовых отношений такова. В 1999 году между ООО “МАКСТРОН” (арендатор) и Комитетом по управлению имуществом Московской области (Миноблимуществом, арендодателем), собственником земельного участка, был заключен договор аренды земельного участка сроком на 49 лет. В договоре аренды было указано, что согласие арендодателя требуется в случае “передачи арендатором прав и обязанностей по договору аренды земельного участка третьему лицу (перенаема)” и передачи земельного участка в субаренду.
    В 2002 году арендатор передал земельный участок в субаренду сроком на 1 год ООО “Холдинг “МАКСТРОН” (субарендатору) на основании разрешения на передачу земельного участка в субаренду, выданного Миноблимуществом. В договоре субаренды не было указано на необходимость получения согласия собственника (Миноблимущества) либо субарендодателя земельного участка на передачу в залог прав субаренды земельного участка.
    В соответствии с п. 5 ст. 22 ЗК РФ согласия собственника земельного участка на передачу прав аренды в залог не требуется, если в договоре не указано иное. В договоре аренды земельного участка, разработанном Миноблимуществом, не было предусмотрено дополнительное разрешение собственника на передачу прав аренды в залог.
    Передача арендных прав на земельный участок в залог и его передача в качестве вклада в уставный капитал являются самостоятельными действиями, не подпадающими под понятие “передача своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка третьему лицу”. Они выделены законодателем особо, вследствие чего, по-видимому, в договоре аренды земельного участка согласие на передачу прав аренды в залог тоже должно быть выделено особо. Если не выделено – специального согласия не требуется в принципе.
    В данном конкретном случае расширительное толкование понятия “передача прав и обязанностей по договору аренды земельного участка третьему лицу” недопустимо, так как существует специальная правовая норма, регулирующая именно передачу в залог прав аренды. По общему правилу под “передачей прав и обязанностей по договору аренды земельного участка” понимается перенаем , что и было конкретизировано в договоре аренды земельного участка. А залог прав не является передачей права, это предмет обеспечения обязательств, на который в случае невыполнения основного обязательства может быть обращено взыскание.
    ——————————–
    См. подробнее: Козырь О.М. Комментарий к главе IV Земельного кодекса РФ. В кн.: Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации / Под ред. А.К. Голиченкова. М.: БЕК, 2002. С. 87 (комментарий авторов – разработчиков Земельного кодекса РФ); Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации / Под ред. С.А. Боголюбова. М.: Юстицинформ, 2002. С. 155 – 156.
    Ст. 335 ГК РФ в данном случае устанавливает общие нормы, связанные с регулированием отношений по залогу, однако даже в данной статье содержится указание на то, что согласие собственника при залоге прав аренды требуется, если законом или договором запрещено отчуждение этого права без согласия собственника. В данном случае договором аренды земельного участка и Федеральным законом – Земельным кодексом РФ – не запрещен залог прав аренды без согласия собственника.
    По общему правилу в данном случае подлежит применению специальная норма, содержащаяся в Земельном кодексе РФ, а не общая норма, содержащаяся в Гражданском кодексе РФ.
    Согласно ч. 2 пп. 11 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ при регулировании земельных отношений применяется принцип разграничения действия норм гражданского законодательства и земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель; согласно ч. 2 п. 1 ст. 2 Земельного кодекса РФ нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах (в т.ч. в Гражданском кодексе РФ), должны соответствовать настоящему Кодексу (Земельному кодексу РФ); согласно п. 3 ст. 3 Земельного кодекса РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними (а в данном случае будет совершаться именно сделка) регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством, специальными федеральными законами .
    ——————————–
    См. подробнее: Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации / Под ред. А.К. Голиченкова. М.: БЕК, 2002. С. 23.
    С момента, когда Миноблимущество дало согласие на субаренду, согласно п. 6 ст. 22 Земельного кодекса РФ все права арендатора, предусмотренные Земельным кодексом РФ, но не обязанности распространяются на субарендатора. Откуда следует, что субарендатор вправе передавать свои права по договору субаренды земельного участка в залог, внести их в качестве вклада в уставный капитал в пределах срока действия договора субаренды земельного участка. Уведомление же собственника земельного участка в соответствии с п. 5 ст. 22 Земельного кодекса РФ, по-видимому, является не правом, а обязанностью арендатора.
    Кроме того, субарендатор не состоит в договорных отношениях с собственником земельного участка.
    Представляется, что в соответствии с действующим земельным законодательством РФ уведомления и согласия собственника земельного участка о передаче в залог прав субаренды не требуется.
    ССЫЛКИ НА ПРАВОВЫЕ АКТЫ

    “ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ПЕРВАЯ)”
    от 30.11.1994 N 51-ФЗ
    (принят ГД ФС РФ 21.10.1994)
    “ЗЕМЕЛЬНЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ” от 25.10.2001 N 136-ФЗ
    (принят ГД ФС РФ 28.09.2001)
    Экологическое право, N 3, 2002